Go Back   Shrimp Refuge Forums > Burgermannen > Wonen, Leven & Reizen

Reply
 
Thread Tools
Old 18-02-2010, 15:37   #1   link
FuNeo
darcore 460
 
FuNeo's Avatar
 
Location: Gent
Send a message via MSN to FuNeo
Hypothecaire lening - variabel/semi-variabel of vast

Bon. Tijd om mij hier eens dftig in te verdiepen.
Ik ben reeds naar een 4-tal banken geweest met hun eerste voorstellen. Puur om al wat te kunnen vergelijken tussen banken.
Ze promoten vast al zeker niet, en als ik de cijfers zag qua worst-case voor variabel leek het inderdaad zo (worst-case voor variabel was maar een beetje slechter dan een vast tarief op het einde van de rit).

Nu ik wat bijlees merk ik wel dat het een slecht moment is om variabel te pakken. Tis te zeggen,da's wat ik eruit opmaak nu ik weet wat een referentie-index is (daar werd in geen enkele bank over gesproken)

Waarom? omdat de referte-index totaal niet strookt met de effectieve rentes omdat de banken hun winstmarges hoog zetten.
Ik heb al eens een grafiek gemaakt van alle referte-indexen van 1992 tot nu om te zien hoe die tendens nu zit, en daar is duidelijk dat voor 1-jarige variabiliteit vanaf september 2008, start van crisis, er een norme val zit voor de A (1-jarig), en dat we daar nu op een referte-index van 0.70% zitten. No surprise there (alhoewel, dat die referentie-index nu z laag is wist ik niet).
Men zegt dat deze vroeger of later (sterk?) kan/zal stijgen.

Heb ik het correct op dat dit wil zeggen dat het zelfs theoretisch zo is dat je nooit minder dan -0.7% van je startrente kunt halen als je nu een variabele lening aangaat? (dus +3, maar max -0.7 ipv -3)? En dat het in de praktijk very likely is dat je over 3 jaar zelfs al aan +3 zal zitten?

Nu merk ik dat er bij de vijfjaarlijkse referte-index (index E) ook wel een dip was, maar helemaal zo drastisch niet (die staat nu bvb. op 2,61).
We hebben reeds een voorstel van 3,6% voor een 5-5-5, amper 1% verschil met de refentie van 2,61 dus ik vermoed dat dit wil zeggen dat de bank hier 1% minder "verdient" aan ons ivgl. met een 1-1-1 van 2,7% waar de referentie 0,7 is (2,7-0,7 = 2 en 3,6- 2,61 = 1). Bovendien is de cap op die (5-5-5) 2, en de variabele cap staat op 3.

Dus:
5-5-5 aan 3,6% met +2/-2, referentie is 2,61. (max 5,6)
1-1-1 aan 2,7% met +3/-3, referentie is 0,70. (max 5,7)

-> 5-5-5 is beter, vooral omdat de 1-1-1 in praktijk quasi niet meer kn dalen.
Is mijn redenering/conclusie hier correct of niet?

Daarnaast stel ik mij ook de vraag: is vast niet ng beter dan een 5-5-5, op dit moment? Fortis geeft bvb een 4,50% voor vast, worst-case van de 5-5-5 zit er een dik procent boven met 5,6%. Maar da's pas na 5 jaar natuurlijk.

Momenteel neig ik naar de vast, omdat 4,5% er eigenlijk wel niet slecht uitziet als je bij andere formules de worst-case bekijkt.
Ik word er meer en meer van overtuigd dat een worst-case quasi gegarandeerd is bij alle variabele leningen als je die op dit moment afsluit.
Of schat ik dit te pessimistisch in?

Qua fiscaliteit snap ik er ook nog niet al te veel van, dus alle tips/hints zijn zeker welkom.
__________________
Sent from my expensive shit

Last edited by FuNeo; 18-02-2010 at 15:40.
FuNeo is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 15:48   #2   link
Jerre_31
Senior Member
 
Jerre_31's Avatar
 
Location: Oost-vlaanderen
Send a message via MSN to Jerre_31
ik heb volgende leningen lopen:
variabel 1-1-1 (3/3), hoofdbedrag 25 jaar - deelbedrag 15 jaar: gestart 1.1.2009 zit nu van 4,3% op 1,3% intrestvoet

dan een renovatielening en da's dan een 5-jaarlijks herzienbare.

Mijn hoofdlening heb ik in volle crisis afgesloten, op een bepaald moment was de devaluatie groter dan mijn intrestvoet, da's wel amusant natuurlijk: op dat moment had de bank dus niets verdiend aan mijn lening

Heb de zgn accordeon-formule genomen, de lening op 15 jaar zal op 11 jaar afbetaald zijn, de lening op 25 jaar op 18 jaar of zo... en dan in huidige context, met de gemiddelden zal het wel nog wat schommelen maar 9/10 zal ik niet aan de volle looptijd komen.

Wat ge nodig hebt zal er dus van afhangen, welle hebben via immotheker alles gedaan... legde het goed uit en behulpzaam bij vergelijken andere offertes.
Jerre_31 is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 16:00   #3   link
FuNeo
darcore 460
 
FuNeo's Avatar
 
Location: Gent
Send a message via MSN to FuNeo
Quote:
Originally Posted by Jerre_31 View Post
ik heb volgende leningen lopen:
variabel 1-1-1 (3/3), hoofdbedrag 25 jaar - deelbedrag 15 jaar: gestart 1.1.2009 zit nu van 4,3% op 1,3% intrestvoet

dan een renovatielening en da's dan een 5-jaarlijks herzienbare.

Mijn hoofdlening heb ik in volle crisis afgesloten, op een bepaald moment was de devaluatie groter dan mijn intrestvoet, da's wel amusant natuurlijk: op dat moment had de bank dus niets verdiend aan mijn lening

Heb de zgn accordeon-formule genomen, de lening op 15 jaar zal op 11 jaar afbetaald zijn, de lening op 25 jaar op 18 jaar of zo... en dan in huidige context, met de gemiddelden zal het wel nog wat schommelen maar 9/10 zal ik niet aan de volle looptijd komen.

Wat ge nodig hebt zal er dus van afhangen, welle hebben via immotheker alles gedaan... legde het goed uit en behulpzaam bij vergelijken andere offertes.

Nieuwe rente = oude rente + (nieuwe referte-index – oude referte-index).
= 4,3 + (0,7 (referentie nu)- 2,29 (referentie december 2008))

4,3 + (0,7 - 2,29) = 2,71 toch? en niet 1,3... ksnappet nie
__________________
Sent from my expensive shit
FuNeo is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 16:49   #4   link
eniac
Senior Member
 
Quote:
Originally Posted by Jerre_31 View Post
welle hebben via immotheker alles gedaan...
Dat merk ik direct aan de samenstelling en de aard van je leningen

Kleine twee jaar geleden lening aangegaan, een stuk vast en het grootste stuk variabel (accordeon). Megalage marge vastgekregen, wat nu zeer handig uitdraait.
eniac is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 17:27   #5   link
Matthias
*snore*
 
Quote:
Originally Posted by FuNeo View Post
Ik word er meer en meer van overtuigd dat een worst-case quasi gegarandeerd is bij alle variabele leningen als je die op dit moment afsluit.
Dan nog, stel dat de rente nog 2 jaar laag blijft, tegen dat heb je al veel interest afbetaald en doet die verhoging niet zoveel pijn. Soit, gulden regel: de bank wint altijd.
Matthias is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 18:35   #6   link
FuNeo
darcore 460
 
FuNeo's Avatar
 
Location: Gent
Send a message via MSN to FuNeo
Quote:
Originally Posted by Matthias View Post
Dan nog, stel dat de rente nog 2 jaar laag blijft, tegen dat heb je al veel interest afbetaald en doet die verhoging niet zoveel pijn. Soit, gulden regel: de bank wint altijd.
Tenzij je er bij was bij't begin van de crisis ipv nu, op't dieptepunt...
Worst-case doet toch sowieso altijd evenveel "pijn"?

De vraag is hoe waarschijnlijk een worst-case is; ik vraag me vooral af of mijn denkwijze valabel is (9/10 worst-case over de hele lijn).
__________________
Sent from my expensive shit
FuNeo is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 20:12   #7   link
Fieldy
Senior Member
 
Fieldy's Avatar
 
Location: Wust Wisu Lauha
Kan er eens iemand heel dat gedoe van die referte index uitleggen?
Fieldy is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 21:11   #8   link
Teki
Supercapitalist
 
Teki's Avatar
 
Quote:
Originally Posted by FuNeo View Post
Worst-case doet toch sowieso altijd evenveel "pijn"?

Worst case wel ja


Maar het eerste jaar kun je maar 1% stijgen, het jaar erna nogis, en dan maar tot je cap.

Stel dat het nog 2 jaar laag blijf, zit je 3-4 jaar aan een relatief lage rente, waardoor je uitstaande kapitaal lager is.

als je dan op je maximum rente zit, is je uitstaande kapitaal veel lager, en zal je aflossing nog meevallen.


Ik ben mijn lening midden in de crisis aangegaan op referteindex van 1.050 aangegaan tegen 2.45%. Nu is die index maar 0.7XX meer, het eerste jaar kan er dus al geen stijging zijn, dus 3 jaar tegen < 4% afbetalen.

De lucky fucks die voor de crisis een variabele hadden zijn nog beter af, er zijn er met rente's onder de 1%!!
Teki is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 21:37   #9   link
FuNeo
darcore 460
 
FuNeo's Avatar
 
Location: Gent
Send a message via MSN to FuNeo
True. Maar again, ik vrees dus voor een gegarandeerde worstcase :s

Quote:
Originally Posted by Fieldy View Post
Kan er eens iemand heel dat gedoe van die referte index uitleggen?
http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/l...96496-1626.art

Daar legt men ook uit waarom vast nu beter zou moeten zijn dan variabel op dit moment.
__________________
Sent from my expensive shit
FuNeo is offline   Reply With Quote
Old 18-02-2010, 21:52   #10   link
eniac
Senior Member
 
Quote:
Originally Posted by Teki View Post
er zijn er met rente's onder de 1%!!
Zo enorm laag? In mei vorig jaar heb ik de nieuwe rentevoet doorgekregen en die werd vastgelegd op 1.33%. Maak ik dan kans om nog meer te dalen ofzo?

edit: referte-index mei 2009: 1.050. Als de referte-index nog drie maand niet al teveel stijgt maak ik dus ook kans om onder de 1% te duiken.

Last edited by eniac; 18-02-2010 at 21:57.
eniac is offline   Reply With Quote
Old 19-02-2010, 07:38   #11   link
Marky
Senior Member
 
Marky's Avatar
 
Location: Antwerpen - Ekeren
Bij Fortis kan je wel n keer uw lening laten herzien zonder notariskosten te betalen (wel de dossierkosten)
__________________
-= Steam Profile =-
Marky is offline   Reply With Quote
Old 19-02-2010, 07:42   #12   link
Fieldy
Senior Member
 
Fieldy's Avatar
 
Location: Wust Wisu Lauha
Bij Centea is dat blijkbaar gratis en onbeperkt. Waarschijnlijk bij KBC ook dan.
Fieldy is offline   Reply With Quote
Old 19-02-2010, 07:45   #13   link
Takeshi
ALPPALP
 
Takeshi's Avatar
 
Location: In Bavo's logboek
Send a message via MSN to Takeshi
Ik heb een lening met variabele duur.
Het terug te betalen bedrag per maand is vast, dus weinig risico op dit moment, maar de duur van 25 jaar kan verkorten of verlengen. (max 5 jaar)
Zelfs in een worst case scenario, dus 30 jaar afbetalen, scheelde het haast niets met 25 jaar vaste rente als je het bedrag wat je uitspaart per maand met een variabele opzij houdt.
De zekerheid van een vast bedrag per maand vind ik op dit moment heel interessant, over 20 jaar zou het mij in principe minder moeten kunnen schelen of ik nu wat langer moet afbetalen of tegen dan kan ik misschien al deel aflossen.
Takeshi is offline   Reply With Quote
Old 19-02-2010, 12:56   #14   link
DarthJabbaBoulet
Until the Light Takes Me
 
DarthJabbaBoulet's Avatar
 
Location: Blashyrkh
heb 4 jaar geleden een vaste gekozen op 30 jaar.

ik wou vast dus had enkel de keuze nog in tijdsduur

een 20 jaar zou mij in het totaal 7 8k euro's hebben uitgespaard maar ja liever toen wat meer ruimte per maand dan 7 8k binnen 20 jaar (wat is 8k dan nog waard ?)
ik heb dan ook een 30 jaar lange goedkope rentevoet waarop ik hetzelfde bedrag nog eens kan bijlenen wil ik voor een huisje gaan ipv appartement.
__________________
DJB, the man without Q, ender of threads.

Quote:
Originally Posted by Matthias View Post
Bewoners betalen belastingen. Gasten hebben zich te gedragen: voeten vegen en niet te veel neuten.
DarthJabbaBoulet is offline   Reply With Quote
Old 24-02-2010, 12:38   #15   link
FuNeo
darcore 460
 
FuNeo's Avatar
 
Location: Gent
Send a message via MSN to FuNeo
Quote:
Originally Posted by DarthJabbaBoulet View Post
heb 4 jaar geleden een vaste gekozen op 30 jaar.

ik wou vast dus had enkel de keuze nog in tijdsduur

een 20 jaar zou mij in het totaal 7 8k euro's hebben uitgespaard maar ja liever toen wat meer ruimte per maand dan 7 8k binnen 20 jaar (wat is 8k dan nog waard ?)
ik heb dan ook een 30 jaar lange goedkope rentevoet waarop ik hetzelfde bedrag nog eens kan bijlenen wil ik voor een huisje gaan ipv appartement.
Hoeveel % kreeg je toen voor je uiteindelijke lening van 30j?

Quote:
Originally Posted by Teki View Post
Stel dat het nog 2 jaar laag blijf, zit je 3-4 jaar aan een relatief lage rente, waardoor je uitstaande kapitaal lager is.

als je dan op je maximum rente zit, is je uitstaande kapitaal veel lager, en zal je aflossing nog meevallen.
Correct me if I'm wrong! Maar...

Bij nader inzien: tenzij je vaste kapitaalsaflossingen aankunt is dit dus al niet van toepassing (unlikely, en in ons geval ook al niet van toepassing).
Want zonder vaste kapitaalsaflossingen betaal je de eerste paar jaar quasi niks van kapitaal af.
__________________
Sent from my expensive shit
FuNeo is offline   Reply With Quote
Old 24-02-2010, 13:12   #16   link
Jerre_31
Senior Member
 
Jerre_31's Avatar
 
Location: Oost-vlaanderen
Send a message via MSN to Jerre_31
Quote:
Originally Posted by Teki View Post
Worst case wel ja


De lucky fucks die voor de crisis een variabele hadden zijn nog beter af, er zijn er met rente's onder de 1%!!
that's me

Bank verdient momenteel quasi nix op mijn leningen, behalve die ik nu heb aangegaan aan 5-j herzienbaar...

lening van 25 jaar zou op 18 jaar afbetaald zijn en die op 15 jaar op 11 jaar...
Jerre_31 is offline   Reply With Quote
Old 24-02-2010, 15:59   #17   link
boogie_man
Senior Member
 
Morgen een dagje verlof en eens de banken aflopen:

momenteel:

2.439 % 1/1/1 +3/-3 bij BNP-Paris bas. Moet beter kunnen.

Morgen vind ik er wel een paar die er onder zullen gaan en dan terug naar fortis: doel 2.38%
boogie_man is offline   Reply With Quote
Old 24-02-2010, 18:08   #18   link
FuNeo
darcore 460
 
FuNeo's Avatar
 
Location: Gent
Send a message via MSN to FuNeo
Quote:
Originally Posted by boogie_man View Post
Morgen een dagje verlof en eens de banken aflopen:

momenteel:

2.439 % 1/1/1 +3/-3 bij BNP-Paris bas. Moet beter kunnen.

Morgen vind ik er wel een paar die er onder zullen gaan en dan terug naar fortis: doel 2.38%
Nice voor een 1/1/1.
Quotiteit? En hoe lang?
(dit kan ek u al zeggen: argenta zal er niet aan kunnen op die formule, kbc mss wel)
__________________
Sent from my expensive shit
FuNeo is offline   Reply With Quote
Old 24-02-2010, 19:36   #19   link
Teki
Supercapitalist
 
Teki's Avatar
 
Quote:
Originally Posted by FuNeo View Post
Correct me if I'm wrong! Maar...
Bij nader inzien: tenzij je vaste kapitaalsaflossingen aankunt is dit dus al niet van toepassing (unlikely, en in ons geval ook al niet van toepassing).
Want zonder vaste kapitaalsaflossingen betaal je de eerste paar jaar quasi niks van kapitaal af.
Wel met zo'n lage rentevoeten he

hier is het meer dan 60% kapitaal, minder dan 40% rente. Scheelt me op 2 jaar meer dan 5000 EUR aan kapitaal.

Nuja, dat de rente maar ff laag blijft!!!
Teki is offline   Reply With Quote
Old 24-02-2010, 20:35   #20   link
eniac
Senior Member
 
Klopt Teki. Ik heb begin mei vorig jaar een overzicht gekregen van wat ik dit afbetaaljaar aan kapitaal betaal en wat aan intrest, en het verschil met het jaar ervoor is zeer groot.

Hopelijk nog 3 gunstige maandelijkse voeten... *hope*
eniac is offline   Reply With Quote
Reply

  Shrimp Refuge Forums > Burgermannen > Wonen, Leven & Reizen

Thread Tools

Posting Rules
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is On
Smilies are On
[IMG] code is On
HTML code is Off
Forum Jump


All times are GMT +1. The time now is 01:36.


Powered by vBulletin® Version 3.7.3
Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.