Hypothecaire lening - variabel/semi-variabel of vast

[FuNeo]

Bon. Tijd om mij hier eens déftig in te verdiepen.
Ik ben reeds naar een 4-tal banken geweest met hun eerste voorstellen. Puur om al wat te kunnen vergelijken tussen banken.
Ze promoten vast al zeker niet, en als ik de cijfers zag qua worst-case voor variabel leek het inderdaad zo (worst-case voor variabel was maar een beetje slechter dan een vast tarief op het einde van de rit).

Nu ik wat bijlees merk ik wel dat het een slecht moment is om variabel te pakken. Tis te zeggen,da's wat ik eruit opmaak nu ik weet wat een referentie-index is (daar werd in geen enkele bank over gesproken)

Waarom? omdat de referte-index totaal niet strookt met de effectieve rentes omdat de banken hun winstmarges hoog zetten.
Ik heb al eens een grafiek gemaakt van alle referte-indexen van 1992 tot nu om te zien hoe die tendens nu zit, en daar is duidelijk dat voor 1-jarige variabiliteit vanaf september 2008, start van crisis, er een énorme val zit voor de A (1-jarig), en dat we daar nu op een referte-index van 0.70% zitten. No surprise there (alhoewel, dat die referentie-index nu zó laag is wist ik niet).
Men zegt dat deze vroeger of later (sterk?) kan/zal stijgen.

Heb ik het correct op dat dit wil zeggen dat het zelfs theoretisch zo is dat je nooit minder dan -0.7% van je startrente kunt halen als je nu een variabele lening aangaat? (dus +3, maar max -0.7 ipv -3)? En dat het in de praktijk very likely is dat je over 3 jaar zelfs al aan +3 zal zitten?

Nu merk ik dat er bij de vijfjaarlijkse referte-index (index E) ook wel een dip was, maar helemaal zo drastisch niet (die staat nu bvb. op 2,61).
We hebben reeds een voorstel van 3,6% voor een 5-5-5, amper 1% verschil met de refentie van 2,61 dus ik vermoed dat dit wil zeggen dat de bank hier 1% minder "verdient" aan ons ivgl. met een 1-1-1 van 2,7% waar de referentie 0,7 is (2,7-0,7 = 2 en 3,6- 2,61 = 1). Bovendien is de cap op die (5-5-5) 2, en de variabele cap staat op 3.

Dus:
5-5-5 aan 3,6% met +2/-2, referentie is 2,61. (max 5,6)
1-1-1 aan 2,7% met +3/-3, referentie is 0,70. (max 5,7)

-> 5-5-5 is beter, vooral omdat de 1-1-1 in praktijk quasi niet meer kán dalen.
Is mijn redenering/conclusie hier correct of niet?

Daarnaast stel ik mij ook de vraag: is vast niet nóg beter dan een 5-5-5, op dit moment? Fortis geeft bvb een 4,50% voor vast, worst-case van de 5-5-5 zit er een dik procent boven met 5,6%. Maar da's pas na 5 jaar natuurlijk.

Momenteel neig ik naar de vast, omdat 4,5% er eigenlijk wel niet slecht uitziet als je bij andere formules de worst-case bekijkt.
Ik word er meer en meer van overtuigd dat een worst-case quasi gegarandeerd is bij alle variabele leningen als je die op dit moment afsluit.
Of schat ik dit te pessimistisch in?

Qua fiscaliteit snap ik er ook nog niet al te veel van, dus alle tips/hints zijn zeker welkom.

[Jerre_31]

ik heb volgende leningen lopen:
variabel 1-1-1 (3/3), hoofdbedrag 25 jaar - deelbedrag 15 jaar: gestart 1.1.2009 zit nu van 4,3% op 1,3% intrestvoet

dan een renovatielening en da's dan een 5-jaarlijks herzienbare.

Mijn hoofdlening heb ik in volle crisis afgesloten, op een bepaald moment was de devaluatie groter dan mijn intrestvoet, da's wel amusant natuurlijk: op dat moment had de bank dus niets verdiend aan mijn lening

Heb de zgn accordeon-formule genomen, de lening op 15 jaar zal op 11 jaar afbetaald zijn, de lening op 25 jaar op 18 jaar of zo... en dan in huidige context, met de gemiddelden zal het wel nog wat schommelen maar 9/10 zal ik niet aan de volle looptijd komen.

Wat ge nodig hebt zal er dus van afhangen, welle hebben via immotheker alles gedaan... legde het goed uit en behulpzaam bij vergelijken andere offertes.

[FuNeo]

Originally Posted by Jerre_31

ik heb volgende leningen lopen:
variabel 1-1-1 (3/3), hoofdbedrag 25 jaar - deelbedrag 15 jaar: gestart 1.1.2009 zit nu van 4,3% op 1,3% intrestvoet

dan een renovatielening en da's dan een 5-jaarlijks herzienbare.

Mijn hoofdlening heb ik in volle crisis afgesloten, op een bepaald moment was de devaluatie groter dan mijn intrestvoet, da's wel amusant natuurlijk: op dat moment had de bank dus niets verdiend aan mijn lening

Heb de zgn accordeon-formule genomen, de lening op 15 jaar zal op 11 jaar afbetaald zijn, de lening op 25 jaar op 18 jaar of zo... en dan in huidige context, met de gemiddelden zal het wel nog wat schommelen maar 9/10 zal ik niet aan de volle looptijd komen.

Wat ge nodig hebt zal er dus van afhangen, welle hebben via immotheker alles gedaan... legde het goed uit en behulpzaam bij vergelijken andere offertes.

Nieuwe rente = oude rente + (nieuwe referte-index – oude referte-index).
= 4,3 + (0,7 (referentie nu)- 2,29 (referentie december 2008))

4,3 + (0,7 - 2,29) = 2,71 toch? en niet 1,3... ksnappet nie

[eniac]

Originally Posted by Jerre_31

welle hebben via immotheker alles gedaan...

Dat merk ik direct aan de samenstelling en de aard van je leningen

Kleine twee jaar geleden lening aangegaan, een stuk vast en het grootste stuk variabel (accordeon). Megalage marge vastgekregen, wat nu zeer handig uitdraait.

[Matthias]

Originally Posted by FuNeo

Ik word er meer en meer van overtuigd dat een worst-case quasi gegarandeerd is bij alle variabele leningen als je die op dit moment afsluit.

Dan nog, stel dat de rente nog 2 jaar laag blijft, tegen dat heb je al veel interest afbetaald en doet die verhoging niet zoveel pijn. Soit, gulden regel: de bank wint altijd.

[FuNeo]

Originally Posted by Matthias

Dan nog, stel dat de rente nog 2 jaar laag blijft, tegen dat heb je al veel interest afbetaald en doet die verhoging niet zoveel pijn. Soit, gulden regel: de bank wint altijd.

Tenzij je er bij was bij't begin van de crisis ipv nu, op't dieptepunt...
Worst-case doet toch sowieso altijd evenveel "pijn"?

De vraag is hoe waarschijnlijk een worst-case is; ik vraag me vooral af of mijn denkwijze valabel is (9/10 worst-case over de hele lijn).

[Fieldy]

Kan er eens iemand heel dat gedoe van die referte index uitleggen?

[Teki]

Originally Posted by FuNeo

Worst-case doet toch sowieso altijd evenveel "pijn"?

Worst case wel ja


Maar het eerste jaar kun je maar 1% stijgen, het jaar erna nogis, en dan maar tot je cap.

Stel dat het nog 2 jaar laag blijf, zit je 3-4 jaar aan een relatief lage rente, waardoor je uitstaande kapitaal lager is.

als je dan op je maximum rente zit, is je uitstaande kapitaal veel lager, en zal je aflossing nog meevallen.


Ik ben mijn lening midden in de crisis aangegaan op referteindex van 1.050 aangegaan tegen 2.45%. Nu is die index maar 0.7XX meer, het eerste jaar kan er dus al geen stijging zijn, dus 3 jaar tegen < 4% afbetalen.

De lucky fucks die voor de crisis een variabele hadden zijn nog beter af, er zijn er met rente's onder de 1%!!

[FuNeo]

True. Maar again, ik vrees dus voor een gegarandeerde worstcase :s

Originally Posted by Fieldy

Kan er eens iemand heel dat gedoe van die referte index uitleggen?

http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/l...96496-1626.art

Daar legt men ook uit waarom vast nu beter zou moeten zijn dan variabel op dit moment.

[eniac]

Originally Posted by Teki

er zijn er met rente's onder de 1%!!

Zo enorm laag? In mei vorig jaar heb ik de nieuwe rentevoet doorgekregen en die werd vastgelegd op 1.33%. Maak ik dan kans om nog meer te dalen ofzo?

edit: referte-index mei 2009: 1.050. Als de referte-index nog drie maand niet al teveel stijgt maak ik dus ook kans om onder de 1% te duiken.

[Marky]

Bij Fortis kan je wel één keer uw lening laten herzien zonder notariskosten te betalen (wel de dossierkosten)

[Fieldy]

Bij Centea is dat blijkbaar gratis en onbeperkt. Waarschijnlijk bij KBC ook dan.

[Takeshi]

Ik heb een lening met variabele duur.
Het terug te betalen bedrag per maand is vast, dus weinig risico op dit moment, maar de duur van 25 jaar kan verkorten of verlengen. (max 5 jaar)
Zelfs in een worst case scenario, dus 30 jaar afbetalen, scheelde het haast niets met 25 jaar vaste rente als je het bedrag wat je uitspaart per maand met een variabele opzij houdt.
De zekerheid van een vast bedrag per maand vind ik op dit moment heel interessant, over 20 jaar zou het mij in principe minder moeten kunnen schelen of ik nu wat langer moet afbetalen of tegen dan kan ik misschien al deel aflossen.

[DarthJabbaBoulet]

heb 4 jaar geleden een vaste gekozen op 30 jaar.

ik wou vast dus had enkel de keuze nog in tijdsduur

een 20 jaar zou mij in het totaal 7 à 8k euro's hebben uitgespaard maar ja liever toen wat meer ruimte per maand dan 7 à 8k binnen 20 jaar (wat is 8k dan nog waard ?)
ik heb dan ook een 30 jaar lange goedkope rentevoet waarop ik hetzelfde bedrag nog eens kan bijlenen wil ik voor een huisje gaan ipv appartement.

[FuNeo]

Originally Posted by DarthJabbaBoulet

heb 4 jaar geleden een vaste gekozen op 30 jaar.

ik wou vast dus had enkel de keuze nog in tijdsduur

een 20 jaar zou mij in het totaal 7 à 8k euro's hebben uitgespaard maar ja liever toen wat meer ruimte per maand dan 7 à 8k binnen 20 jaar (wat is 8k dan nog waard ?)
ik heb dan ook een 30 jaar lange goedkope rentevoet waarop ik hetzelfde bedrag nog eens kan bijlenen wil ik voor een huisje gaan ipv appartement.

Hoeveel % kreeg je toen voor je uiteindelijke lening van 30j?

Originally Posted by Teki

Stel dat het nog 2 jaar laag blijf, zit je 3-4 jaar aan een relatief lage rente, waardoor je uitstaande kapitaal lager is.

als je dan op je maximum rente zit, is je uitstaande kapitaal veel lager, en zal je aflossing nog meevallen.

Correct me if I'm wrong! Maar...

Bij nader inzien: tenzij je vaste kapitaalsaflossingen aankunt is dit dus al niet van toepassing (unlikely, en in ons geval ook al niet van toepassing).
Want zonder vaste kapitaalsaflossingen betaal je de eerste paar jaar quasi niks van kapitaal af.

[Jerre_31]

Originally Posted by Teki

Worst case wel ja


De lucky fucks die voor de crisis een variabele hadden zijn nog beter af, er zijn er met rente's onder de 1%!!

that's me

Bank verdient momenteel quasi nix op mijn leningen, behalve die ik nu heb aangegaan aan 5-j herzienbaar...

lening van 25 jaar zou op 18 jaar afbetaald zijn en die op 15 jaar op 11 jaar...

[boogie_man]

Morgen een dagje verlof en eens de banken aflopen:

momenteel:

2.439 % 1/1/1 +3/-3 bij BNP-Paris bas. Moet beter kunnen.

Morgen vind ik er wel een paar die er onder zullen gaan en dan terug naar fortis: doel 2.38%

[FuNeo]

Originally Posted by boogie_man

Morgen een dagje verlof en eens de banken aflopen:

momenteel:

2.439 % 1/1/1 +3/-3 bij BNP-Paris bas. Moet beter kunnen.

Morgen vind ik er wel een paar die er onder zullen gaan en dan terug naar fortis: doel 2.38%

Nice voor een 1/1/1.
Quotiteit? En hoe lang?
(dit kan ek u al zeggen: argenta zal er niet aan kunnen op die formule, kbc mss wel)

[Teki]

Originally Posted by FuNeo

Correct me if I'm wrong! Maar...
Bij nader inzien: tenzij je vaste kapitaalsaflossingen aankunt is dit dus al niet van toepassing (unlikely, en in ons geval ook al niet van toepassing).
Want zonder vaste kapitaalsaflossingen betaal je de eerste paar jaar quasi niks van kapitaal af.

Wel met zo'n lage rentevoeten he

hier is het meer dan 60% kapitaal, minder dan 40% rente. Scheelt me op 2 jaar meer dan 5000 EUR aan kapitaal.

Nuja, dat de rente maar ff laag blijft!!!

[eniac]

Klopt Teki. Ik heb begin mei vorig jaar een overzicht gekregen van wat ik dit afbetaaljaar aan kapitaal betaal en wat aan intrest, en het verschil met het jaar ervoor is zeer groot.

Hopelijk nog 3 gunstige maandelijkse voeten... *hope*