Vastgoed - de hopeloze zoektocht - Page 180

Lacroix · 07-08-2014, 17:49

Als het over 5 jaar gaat, dan gaat het waarschijnlijk een goede zet geweest zijn ja. Maar het is uiteindelijk 'binnen dit en 5 jaar', dus als het binnen een half jaar nodig/gewenst is om groter te gaan wonen, dan verlies je er wel aan denk ik.

Deffe · 08-08-2014, 23:44

Gisteren langsgeweest bij Immokantoor, vandaag bijkomende info ontvangen. Maandag neem ik een optie, dinsdag en woensdag heb ik afspraken bij twee banken.

Heb via goede bron bij de bank al simulaties 3,35% fix en 2,74% var 3/3/3 ontvangen. Heb net wat zitten berekenen, dit is het verschil dat ik bekom met een break-even verkoop over 5j tov huren:

- 200k, 3,35 fix op 25j: lenen is 9k duurder dan huren
- 180k, 3,35 fix op 25j: lenen is 21k goedkoper dan huren

- 200k, 2,74 3/3/3 op 25j: lenen is 10k goedkoper dan huren
- 180k, 2,74 3/3/3 op 25j: lenen is 37k goedkoper dan huren

Holy crap, 37k. Kosten ifv verkoop zouden er nog vanaf moeten natuurlijk.

Ik ga er vanuit dat ik een 5/5/5 neem (en op 5j break-even kan verkopen en gewoon restbedrag afbetaal zonder kosten). Zal iets hoger dan 2,74 zijn dat ik krijg, maar we zien volgende week dus wel meer.

Even wat zaken verduidelijken:

Ik geef toe, het is een risico, zo'n 1-bedroom appartement, de mogelijkheden ervan zijn nu eenmaal beperkt. Langs de andere kant is dit meer dan voldoende als alleenstaande 20er en is de ligging wel tamelijk goed: vlakbij E314 en E40, het gebouw ligt letterlijk tegenover een station met lijn richting Brussel, en het appartement ligt aan de zuidkant van het gebouw (met ça va terras), weg van de spoorlijn zelf dus veel zon en weinig lawaai. Staanplaats en grote berging in de kelder neem ik erbij. Als ik zie wat er hier in de buurt nog voor die prijs is... Leuven centrum is qua appartementen 50k duurder (ook daar ben ik gaan zien naar een appartement dat qua grootte/stationsligging exact overeenstemt hiermee) en huizen voor die prijs zijn volledig te renoveren, wat natuurlijk ook nog meer geld kost en vooral tijd - van geen van beiden heb ik er over.

Twee slaapkamers is, als ik in de buurt van de stad wil blijven, onbetaalbaar als alleenstaande. Ik verdien goed mijn brood, maar dan nog groeit mijn kapitaal (te) weinig aan om binnen aanzienlijke tijd een grotere pand te kunnen kopen. En to be honest, van zodra de 300k wordt bereikt is een huis al veel interessanter dan een appartement.

De vijf jaar waarover ik spreek is puur omdat ik anders zou moeten verkopen onder BTW-stelsel. Ik ben nu 25, ga er van uit dat ik binnen dit en 5j wel een vaste relatie heb waarmee ik wil samenwonen in een woonst op langere termijn. Daarvoor zal ik dan een groter pand nodig hebben uiteraard, maar die lening is dan ook effectief met 2 af te betalen natuurlijk, dus zolang we daar niet te zot doen heb ik daar enkel voordeel uit.

rooz · 09-08-2014, 17:14

Kzou wa huren met mijn bro voor 1 of 2 jaar, hoe pakt ge dat het best aan bij de verhuurder?
Kveronderstel dat ze sneller verhuren aan een koppel dan aan 2 stoere mannen.
Ofwel ik die alleen ga en ze overtuig dat ik genoeg geld verdien om dat met gemak alleen te betalen?
Geen idee eig.

Avalanche · 09-08-2014, 18:15

Is het zo'n probleem om een appartement te huren als alleenstaande dan wel homokoppel?

Verhuurders zullen al blij zijn als hun appartement verhuurd is en je er niet te marginaal uitziet, zeker?

Horla · 09-08-2014, 19:51

Vergeet het maar. Mijn broer heeft tientallen appartementen gemist eens ze hoorden dat ze het wouden huren als twee mannen (geen homokoppel).

CyberMonkey · 09-08-2014, 19:52

Allemaal te zien hoeveel concurrentie er is veronderstel ik

Dodgy · 09-08-2014, 21:18

@ Deffe.

Vind het nog altijd knettergek om op dit moment variabel te lenen? Serieus, totaal ridicuul.

Referteindex 3/3/3: http://www.spaargids.be/sparen/referte-index-c.html Mindblowing dat je dan nog voor variabel zou kiezen.

BlaCkBirD · 10-08-2014, 15:40

hoeveel komen de bouwers momenteel uit / m² (all in, dus ook btw enzo) zonder bouwgrond uiteraard.

ik zit al enige tijd op bouwforum en daar gooien ze constant met 1.500 euro m² excl BTW.

Ik weet niet wat ze daar uitsteken, maar zelfs "mijn" SOD firma zat daaronder.
Binnen een week of 2 nieuwe ontwerpen, hopelijk gaat het dan allemaal wat sneller gaan.

OmegaII · 10-08-2014, 15:44

1200/m² is een realistisch bedrag volledig afgewerkt voor SOD.
Als ge het meeste zelf doet is 800 haalbaar met dezelfde afwerking. Zeker gezien SOD eigenlijk vrij slecht afgewerkt is. Polen doen het bvb meestal even "goed".

Erik701 · 10-08-2014, 15:45

Hoe reken je dan met kelder/zolder/... ? Praktisch alle kosten voor onze ruwbouw zijn gekend, ik zit nu op +- 660 eur/m2 incl btw indien ik enkel gelijkvloers en bovenverdieping tel. Gezien de ruwbouw geschat wordt op de helft van de totaalkost zal 1500 eur excl. voor ons veel zijn (hoewel afwerking wel veel geld gaat kosten, en deel van ruwbouw hebben we zelf gedaan).

OmegaII · 10-08-2014, 16:10

Kelder en/of zolder worden niet (appart) berekend in zo van die fictieve cijfers van xxx€/m², 't zijn ook nutteloze cijfers, enkel de "leefruimte". Want het ene afwerk materiaal is het andere niet.

't Is veel beter om de ruwbouw en de afwerking appart te zien.
En dan alle componenten ook nog eens afzonderlijk. Dus muur, vloer, plafond, verlichting, keuken, ... en dat beeld gaat heel wat realistischer zijn.

Zo een gemiddeld cijfer slaagt echt op niet veel. Zeker die van SOD niet, want die durven al eens voor het gelijksvloers alleen te zijn. Die gaan er vanuit dat ge op het 1e geen vloer nodig hebt ... of dat vloer op't gelijkvloers 50€/m² en op't eerste 15€/m² mogen zijn.

Het beste budgeteer je dus gewoon alles appart.
Sowieso hoe meer m² je hebt, hoe lager de kost/m² wordt.

Erik701 · 10-08-2014, 18:39

Onze 'zolder'/2e verdieping zal nog half als leefruimte gebruikt worden: kinderkamers zijn duplexen, dat neemt al bijna de helft in, en de andere helft wordt werk/hobbyruimte van de vriendin. Dus eigenlijk zouden die ook al dan niet gedeeltelijk in die prijs meegenomen moeten worden. Boven de 2e verdieping hebben we nog een extra echte zolder, zo'n 5,5 meter breed, maar net onder het dak, met een vrije hoogte van 2 meter over een breedte van een meter in het midden.

Enfin, ik heb voor onze budgettering ook geen rekening gehouden met die kostprijs van xx eur / m2, maar gewoon een aantal richtprijzen bekeken, vergeleken met de raming van de architect, de boekhouding van de bouw van mijn zus en enkele andere lasteboken en zowat gemiddeldes genomen, met overal een marge van 10%.

De kostprijs van onze ruwbouw zal zo'n 18% lager zitten dan gebudgetteerd, dus we kunnen/mogen wat meer uitgeven aan de afwerking

Deffe · 10-08-2014, 19:54

Quote:

Originally Posted by Dodgy

@ Deffe.

Vind het nog altijd knettergek om op dit moment variabel te lenen? Serieus, totaal ridicuul.

Referteindex 3/3/3: http://www.spaargids.be/sparen/referte-index-c.html Mindblowing dat je dan nog voor variabel zou kiezen.

Als ik een 5/5/5 zou nemen en verkoop op 5j tijd, heb ik toch enkel maar voordeel door de lagere rente van de lening en een quasi kostenloze onmiddelijke afbetaling van het restbedrag? Of wat mis ik hier?

Deff · 11-08-2014, 11:30

Quote:

Originally Posted by Deffe

Als ik een 5/5/5 zou nemen en verkoop op 5j tijd, heb ik toch enkel maar voordeel door de lagere rente van de lening en een quasi kostenloze onmiddelijke afbetaling van het restbedrag? Of wat mis ik hier?

Inderdaad maar wel een grote 'als' he. Een verkoop kan ook aanslepen, dus dat wilt zeggen dat je binnen 3.5 jaar best al bezig bent met die verkoop. Als je nieuwbouw koopt en de oplevering laat op zich wachten kan het goed zijn dat je al een eind in uw krediet zit alvorens je ook effectief in uw appartement kan. Weet niet of een variabele begint te tellen vanaf gedeeltelijke opname of pas vanaf volledige opname van het krediet. Hangt er ook van af wat de worst case is in uw scenario (maximale stijging bij eerste herziening) Ik weet trouwens ook niet hoe dat zit met versnelde afbetalingen aan variabele rentevoeten. Als ik even een rampscenario mag bedenken; Je koopt vandaag dat appartement, uw krediet begint vanaf volgende maand te lopen, maar je kan pas begin volgend jaar in uw appartement gaan wonen, dan heb je nog 4.5 jaar tot de herziening, dan sleept de verkoop nog wat aan in een minder interessante markt waardoor je de herziening aan uw been hebt en je zit met een terugbetaling aan misschien wel 4-5%?

Indien je nu een goede vaste rente hebt kan het zijn dat je bij verkoop gewoon hypotheek kan verhuizen en zelfde lening (of zelfde voorwaarden) behouden. Dus dan gaat het budget van de verkoop recht naar uw nieuw project. Ik zou iig speculeren op een rentemarkt die alleen maar gaat verslechteren. Dus als je nu 200k kan vastleggen aan +- 3% voor 25 jaar zou ik dat liever doen dan over 5 jaar naar een nieuw krediet op zoek te moeten. (ik heb uiteraard ook geen glazen bol, maar dat de rentes historisch laag staan is wel duidelijk)

-> Bottom line: De besparing op 5 jaar met uw variabele voet lijkt mij het risico en de stress niet waard. Met een vaste voet mogen uw 5 jaar er gerust 6 worden. Kan je dat appartement ook ongedwongen verkopen of misschien zelfs verhuren (wie weet hoe de markt evolueert...) en met de huur ruimschoots uw lening aflossen. Uw scenario aan 5/5/5 kan uiteraard goedkoper uitvallen, maar ik zou voor de gemoedsrust kiezen

*disclaimer* heb nog nul ervaring met variabele kredieten of aanpassingen aan lopende hypothecaire kredieten, dus informeer u fatsoenlijk bij mensen die dat wel hebben. Er komt ongetwijfeld veel bij kijken.

rooz · 11-08-2014, 13:07

Quote:

Originally Posted by Horla

Vergeet het maar. Mijn broer heeft tientallen appartementen gemist eens ze hoorden dat ze het wouden huren als twee mannen (geen homokoppel).

Kan ik bv. met een vriendin samen gaan kijken en het contract alleen op mijn naam laten zetten?
En dan eventueel zelf een contract maken met mijn broer om eventuele miserie (waarschijnlijk niet, maar ge kunt maar beter zeker zijn) te dekken?

Jaak · 11-08-2014, 13:13

Tuurlijk kunt gij dat. En ge kunt even goed met uw broer huren, zou niet weten waar het probleem kan liggen (situatie van Horla is het eerste wat ik hoor).
Alleen is het belangrijk dat uw huurcontract in orde is, want geschillen zijn gebaseerd op de namen van de partijen in dat contract. En als gij uw waarborg in orde hebt (wettelijk ~2m huur), zie ik niet waarom een appartement u kan ontzegd worden. Zolang ge er maar niet marginaal of agressief uit ziet, idd...

ecko · 11-08-2014, 13:17

Horla · 11-08-2014, 13:54

Quote:

Originally Posted by rooz

Kan ik bv. met een vriendin samen gaan kijken en het contract alleen op mijn naam laten zetten?
En dan eventueel zelf een contract maken met mijn broer om eventuele miserie (waarschijnlijk niet, maar ge kunt maar beter zeker zijn) te dekken?

Ik denk dat onderverhuren niet door veel verhuurders toegestaan wordt.

]as]e · 11-08-2014, 14:02

Quote:

Originally Posted by Horla

Vergeet het maar. Mijn broer heeft tientallen appartementen gemist eens ze hoorden dat ze het wouden huren als twee mannen (geen homokoppel).

Al met 2 verschillende maten een aantal jaar samengewoond, nooit een probleem geweest.

Horla · 11-08-2014, 20:01

Tja, ik weet alleen dat mijn broer in Gent een twintigtal appartementen is afgegaan die allemaal opeens verhuurd waren nadat ze interesse hadden.

08-08-2014, 23:44	#3582 link
Deffe Essential Location: Leuven	Gisteren langsgeweest bij Immokantoor, vandaag bijkomende info ontvangen. Maandag neem ik een optie, dinsdag en woensdag heb ik afspraken bij twee banken. Heb via goede bron bij de bank al simulaties 3,35% fix en 2,74% var 3/3/3 ontvangen. Heb net wat zitten berekenen, dit is het verschil dat ik bekom met een break-even verkoop over 5j tov huren: - 200k, 3,35 fix op 25j: lenen is 9k duurder dan huren - 180k, 3,35 fix op 25j: lenen is 21k goedkoper dan huren - 200k, 2,74 3/3/3 op 25j: lenen is 10k goedkoper dan huren - 180k, 2,74 3/3/3 op 25j: lenen is 37k goedkoper dan huren Holy crap, 37k. Kosten ifv verkoop zouden er nog vanaf moeten natuurlijk. Ik ga er vanuit dat ik een 5/5/5 neem (en op 5j break-even kan verkopen en gewoon restbedrag afbetaal zonder kosten). Zal iets hoger dan 2,74 zijn dat ik krijg, maar we zien volgende week dus wel meer. Even wat zaken verduidelijken: Ik geef toe, het is een risico, zo'n 1-bedroom appartement, de mogelijkheden ervan zijn nu eenmaal beperkt. Langs de andere kant is dit meer dan voldoende als alleenstaande 20er en is de ligging wel tamelijk goed: vlakbij E314 en E40, het gebouw ligt letterlijk tegenover een station met lijn richting Brussel, en het appartement ligt aan de zuidkant van het gebouw (met ça va terras), weg van de spoorlijn zelf dus veel zon en weinig lawaai. Staanplaats en grote berging in de kelder neem ik erbij. Als ik zie wat er hier in de buurt nog voor die prijs is... Leuven centrum is qua appartementen 50k duurder (ook daar ben ik gaan zien naar een appartement dat qua grootte/stationsligging exact overeenstemt hiermee) en huizen voor die prijs zijn volledig te renoveren, wat natuurlijk ook nog meer geld kost en vooral tijd - van geen van beiden heb ik er over. Twee slaapkamers is, als ik in de buurt van de stad wil blijven, onbetaalbaar als alleenstaande. Ik verdien goed mijn brood, maar dan nog groeit mijn kapitaal (te) weinig aan om binnen aanzienlijke tijd een grotere pand te kunnen kopen. En to be honest, van zodra de 300k wordt bereikt is een huis al veel interessanter dan een appartement. De vijf jaar waarover ik spreek is puur omdat ik anders zou moeten verkopen onder BTW-stelsel. Ik ben nu 25, ga er van uit dat ik binnen dit en 5j wel een vaste relatie heb waarmee ik wil samenwonen in een woonst op langere termijn. Daarvoor zal ik dan een groter pand nodig hebben uiteraard, maar die lening is dan ook effectief met 2 af te betalen natuurlijk, dus zolang we daar niet te zot doen heb ik daar enkel voordeel uit. Last edited by Deffe; 09-08-2014 at 00:23.

10-08-2014, 15:40	#3588 link
BlaCkBirD Senior Member	hoeveel komen de bouwers momenteel uit / m² (all in, dus ook btw enzo) zonder bouwgrond uiteraard. ik zit al enige tijd op bouwforum en daar gooien ze constant met 1.500 euro m² excl BTW. Ik weet niet wat ze daar uitsteken, maar zelfs "mijn" SOD firma zat daaronder. Binnen een week of 2 nieuwe ontwerpen, hopelijk gaat het dan allemaal wat sneller gaan. __________________ It aint about how hard you can hit, it's about how hard you can get hit!

10-08-2014, 15:44	#3589 link
OmegaII Typo Master Location: Opwijk	1200/m² is een realistisch bedrag volledig afgewerkt voor SOD. Als ge het meeste zelf doet is 800 haalbaar met dezelfde afwerking. Zeker gezien SOD eigenlijk vrij slecht afgewerkt is. Polen doen het bvb meestal even "goed". __________________ Playstation Network: omegaii <> _-_ Boardgames _-_ TwitchTV Live Stream

10-08-2014, 16:10	#3591 link
OmegaII Typo Master Location: Opwijk	Kelder en/of zolder worden niet (appart) berekend in zo van die fictieve cijfers van xxx€/m², 't zijn ook nutteloze cijfers, enkel de "leefruimte". Want het ene afwerk materiaal is het andere niet. 't Is veel beter om de ruwbouw en de afwerking appart te zien. En dan alle componenten ook nog eens afzonderlijk. Dus muur, vloer, plafond, verlichting, keuken, ... en dat beeld gaat heel wat realistischer zijn. Zo een gemiddeld cijfer slaagt echt op niet veel. Zeker die van SOD niet, want die durven al eens voor het gelijksvloers alleen te zijn. Die gaan er vanuit dat ge op het 1e geen vloer nodig hebt ... of dat vloer op't gelijkvloers 50€/m² en op't eerste 15€/m² mogen zijn. Het beste budgeteer je dus gewoon alles appart. Sowieso hoe meer m² je hebt, hoe lager de kost/m² wordt. __________________ Playstation Network: omegaii <> _-_ Boardgames _-_ TwitchTV Live Stream

10-08-2014, 18:39	#3592 link
Erik701 Senior Member Location: Edit Value	Onze 'zolder'/2e verdieping zal nog half als leefruimte gebruikt worden: kinderkamers zijn duplexen, dat neemt al bijna de helft in, en de andere helft wordt werk/hobbyruimte van de vriendin. Dus eigenlijk zouden die ook al dan niet gedeeltelijk in die prijs meegenomen moeten worden. Boven de 2e verdieping hebben we nog een extra echte zolder, zo'n 5,5 meter breed, maar net onder het dak, met een vrije hoogte van 2 meter over een breedte van een meter in het midden. Enfin, ik heb voor onze budgettering ook geen rekening gehouden met die kostprijs van xx eur / m2, maar gewoon een aantal richtprijzen bekeken, vergeleken met de raming van de architect, de boekhouding van de bouw van mijn zus en enkele andere lasteboken en zowat gemiddeldes genomen, met overal een marge van 10%. De kostprijs van onze ruwbouw zal zo'n 18% lager zitten dan gebudgetteerd, dus we kunnen/mogen wat meer uitgeven aan de afwerking Last edited by Erik701; 10-08-2014 at 18:44.

07-08-2014, 17:49	#3581 link
Lacroix Forty-Two	Als het over 5 jaar gaat, dan gaat het waarschijnlijk een goede zet geweest zijn ja. Maar het is uiteindelijk 'binnen dit en 5 jaar', dus als het binnen een half jaar nodig/gewenst is om groter te gaan wonen, dan verlies je er wel aan denk ik.

09-08-2014, 18:15	#3584 link
Avalanche Senior Member Location: Malta	Is het zo'n probleem om een appartement te huren als alleenstaande dan wel homokoppel? Verhuurders zullen al blij zijn als hun appartement verhuurd is en je er niet te marginaal uitziet, zeker?

09-08-2014, 19:51	#3585 link
Horla Senior Member Location: Wetteren	Vergeet het maar. Mijn broer heeft tientallen appartementen gemist eens ze hoorden dat ze het wouden huren als twee mannen (geen homokoppel).

09-08-2014, 19:52	#3586 link
CyberMonkey Senior Member	Allemaal te zien hoeveel concurrentie er is veronderstel ik

09-08-2014, 21:18	#3587 link
Dodgy Serious Member Location: Hijfte	@ Deffe. Vind het nog altijd knettergek om op dit moment variabel te lenen? Serieus, totaal ridicuul. Referteindex 3/3/3: http://www.spaargids.be/sparen/referte-index-c.html Mindblowing dat je dan nog voor variabel zou kiezen.

10-08-2014, 15:45	#3590 link
Erik701 Senior Member Location: Edit Value	Hoe reken je dan met kelder/zolder/... ? Praktisch alle kosten voor onze ruwbouw zijn gekend, ik zit nu op +- 660 eur/m2 incl btw indien ik enkel gelijkvloers en bovenverdieping tel. Gezien de ruwbouw geschat wordt op de helft van de totaalkost zal 1500 eur excl. voor ons veel zijn (hoewel afwerking wel veel geld gaat kosten, en deel van ruwbouw hebben we zelf gedaan).

11-08-2014, 13:13	#3596 link
Jaak she/her	Tuurlijk kunt gij dat. En ge kunt even goed met uw broer huren, zou niet weten waar het probleem kan liggen (situatie van Horla is het eerste wat ik hoor). Alleen is het belangrijk dat uw huurcontract in orde is, want geschillen zijn gebaseerd op de namen van de partijen in dat contract. En als gij uw waarborg in orde hebt (wettelijk ~2m huur), zie ik niet waarom een appartement u kan ontzegd worden. Zolang ge er maar niet marginaal of agressief uit ziet, idd...

11-08-2014, 13:17	#3597 link
ecko since 09 Feb, 2001	oei __________________ 13.5K \| ecko mag alles \| BG2 zot \| p: Magic: the Gathering \| r: - \| hw: Synology DS414 + 3x3TB WD Red - 2014 rMBP 13" - 2009 iMac 21.5" - iPad G4 - iPhone 7 \|

11-08-2014, 20:01	#3600 link
Horla Senior Member Location: Wetteren	Tja, ik weet alleen dat mijn broer in Gent een twintigtal appartementen is afgegaan die allemaal opeens verhuurd waren nadat ze interesse hadden.