Vastgoed - de hopeloze zoektocht

[kar]

Originally Posted by Magnum_

Als je een huis gaat aankopen met het idee om te renoveren aan 1000€ per m² excl btw, koop je imo beter bouwgrond. Tenzij je het huis bij de grond hebt gekregen ofzo, en dan nog. Niet dat je nieuw kan bouwen aan die prijs. Maar de kost van die buitenmuren op te metsen is quasi verwaarloosbaar op het geheel, en opnieuw doen kost meer dan van 0 beginnen. True story.

Wel rekening houden met 21% BTW eh.

[aksm]

Originally Posted by Dov

Grondige renovatie van een oud huis, eigenlijk alles behalve de buitenmuren. Hoeveel per m² kan je rekenen?
Iemand goede bronnen of architecten voor renovaties? (gent)

Zonder architect, keuken, vloerverwarming en btw ben ik op iets meer dan 1600 euro uitgekomen per m² (incl terras enzo)

Oh ja ik woon er nu al sinds een 3tal weken AW YISSSsss

Wat moet er nog gebeuren.

-tuin rofl
-voorgevel verven

[acku]

Woont ge dan heel klein of zijt ge erg vermogend?

[aksm]

Klein Maar grote slokkop was eigenlijk de hallucinante afbraak. Geen enkele firma ging onder de 20k voor de afbraak van een rijhuis waar zo goed als alleen de voorgevel moest blijven staan. Er was dus ook geen mogelijkheid om langs achter te gaan vuil wegvoeren.

Afbraak was volledig manueel, eerst langs de voordeur en nadien een gat in de voorgevel voor een bobcat. Bij de afbraak nog vrij veel verdoken problemen tegengekomen. Oa een waterput, een verzakking waar de bobcat in terecht gekomen is en een verborgen kelder VOL afval. Daar kan je nu eenmaal geen rekening mee houden. De oorspronkelijke begroting van de afbraak was 8-9k... Het is uiteindelijk prijs X 3 geworden wat we natuurlijk voor een stuk de architect wat aanrekenen. Maar aan al die verborgen gebreken kan je uiteindelijk niets doen.

Alles in totaal heeft die afbraak vlot +30k gehaald (incl al die extra containers afval) ook alle afsluiting van oa het waternet, elek enz + heraansluitingen zitten daar ook bij. Dat was ook schandalig veel, tussen de 4-5k alleen al aan af en aansluitingen. Dan heb je nog een hoop verplichtingen om uw Epeil te halen wat vaak even duur als bij grote woningen. Dan zijn er natuurlijk wat luxezaken bijgekomen zoals 3dubbele beglazing en super isolerende profielen (meerprijs van een kleine 5k) een duurder vloerverwarming systeem (6k opleg). Ook onze badkamer is boven budget gegaan (+2.5k) en de vloeren ook zo iets.

Haal bvb die extra luxezaken eruit (ramen, verwarming, badkamer en tegels) én we moeten die uitzonderlijk hoge afbraakprijs niet dragen dan spreken we al over een bedrag minder dan 1200 euro/m²

Zou ik het uiteindelijk niet meer gedaan hebben als ik op voorhand had geweten dat die afbraak zo duur zou zijn? Misschien had ik iets anders overwogen. Uiteindelijk konden we dan evengoed +20k opleggen en naar gronden beginnen zien. Maar de renovatie in zijn geheel beklaag ik mij hoegenaamd niet. Tis een pareltje geworden met enorm veel positieve reacties. Het blijft een rijhuis, dus heb blijft "klein", maar het heeft zo een ontzettend groot ruimtegevoel. Veel ramen, open ruimtes en amper een deur. Volledig greeploze keuken (en ja die electronische aansturing voor de koelkast werkt perfect )

Ook een pluspunt, ik heb al zeer veel kandidaten die het huis willen overnemen van zodra het voor ons te klein wordt Heb zelfs al een bod gehad van 1 vd aannemers.

"Kijk, dit is eigenlijk exact wat ik en mijn vrouw zoeken. Wat denk je van dit bedrag. Neem uw tijd en laat ons iets weten" Wut rofl.

Tis echt een zalige stadswoonst. Dicht bij het centrum, ideaal qua verbindingen en perfect voor een klein gezin of mensen waar de kinderen het huis uit zijn. De ouders langs beide kanten tekenen meteen als we zouden zeggen dat we van huis gaan wisselen

[SaveTheWhale!]

Een paar foto's zeggen meer dan 469 woorden!

[Dodgy]

Ja, AK, foto's maat!

En vind je dat niet raar? Heb onlangs ook weer bezoekers gehad die ons huis gewoon wouden kopen. Het argument "we wonen hier nog geen jaar en ik heb twee jonge kinderen" raakt kant nog wel bij die mensen.

[Nieker]

Bij een aannemer moet je daar nu wel niet van verschieten. Die bieden heel vaak op een huis voor ze aan de werken beginnen, ze kennen de kosten die ze er zelf aan moeten maken en kennen ook wel de marktprijs van de gerenoveerde woning. Kan lucratief zijn als er ene toehapt

[boogie_man]

Als ik dat zo lees hoop ik toch dat onze architect toch ietwat een raming heeft opgemaakt die er wat opt trekt eerlijk gezegd.

Voor afbraak van bestaande achterbouw rekent hij bijvoorbeeld op 5.000 euro (excl. btw) , de typische gelijkvloerse vlaamse koterijen maar ook hier geen mogelijkheid om materiaal af te voeren langs zijkant maar ook bobcatgewijs door de bestaande woning. Als ik dan bedragen hoor van 20.000 euro begin ik toch wat te zweten.

Voor de rest is het toch veel giswerk, zo een raming, en al helemaal als uw kennis van de bouw onbestaande is.

Al het glas- en schrijnwerk vervangen en de uitbouw voorzien met glazen ramen over breedte woning (10 meter) wordt bij ons geraamd op 45.000 euro (excl. btw). Voor de schuiframen (gehele achtergevel + 1 raamgedeelte patio) rekent hij op 50 aan 480 euro / m². Ik heb er nu waarlijk geen idee van of dat realistisch is en vertrouw hier gewoon blind op architect. In mijn portemonnee voelt het alvast realistisch, 25.000 euro voor wat glas. Ik kijk al uit naar de offertes.

Een voordeur: 2.000 euro en garagepoort aan 5.000 euro. Tjah, als ik rond zoek op internet lijkt me dat wel een aanvaardbare prijs maar opnieuw de offertes afwachten zeker.

Keuken en Badkamer zijn nu begroot op 20.000 en 15.000 euro maar daar zal het ook wel afhangen van materialen en toestellen veronderstel ik.

Zolang die offertes ietwat in de richting liggen van de raming is het goed zeker.

[Dodgy]

Jij bent wel een zenuwachtige mens hé?

Je hebt toch wat marge voorzien voor je bouw, want dat komt normaal gezien toch altijd duurder uit hoor. Er werd mij in het begin aangeraden om 10% marge te voorzien voor je bouw.

[boogie_man]

Ons verbouwbudget bedraagt nu zo een 180.000 euro en daar zit nog zo'n 20.000 marge op. Als we daar boven gaan moeten we wat bijlenen.

maar het is een feit....ik ben geen mens om te bouwen, laat staan om te verbouwen. Voor mijn gemoedsrust was het beter geweest een afgewerkt huis te kopen maar we vonden gewoon ons zin niet binnen onze prijscategorie (350.000 euro).

Ik troost mij met de gedachte dat het eindresultaat wel netjes zal zijn. Het jaartje mijn kas opfretten en leven in onzekerheid nemen we er dan maar bij.

[Nieker]

Ik heb in Gent ooit een volledige woning zien afgebroken worden voor grofweg 5000 euro waarbij alles met kruiwagens via een andere woning naar buiten moest worden gereden (stond in 2de bouwlijn). Dat waren wel polen of zoiets, maar het was wel volledig legit.

[aksm]

Er kwam helaas echt veel zien bij mijn afbraak. Heb hier mijn offerte niet bij de hand maar dat was een serieuze post. Oa verzekeringen, afhuren straatkant, stuttingen van voor en zijgevels, plaatsen van netten, afval weghalen (huis was een stort, ongelofelijk wat een afval daar achter gelaten was), uitgraven van de kelder, enz enz daarbovenop kwamen dan nog eens allemaal die leuke extra's.

Ik zou meteen tekenen voor die 5k

[kar]

Bij ons werd alles door ons zelf afgebroken. Volledig legaal, totaal niet veilig, en dat heeft enkele maanden geduurd (gespreid natuurlijk). Ettelijke remorkskes naar het containerpark later en 3 containers bouwafval (steenpuin en bakstenen) die niet duur waren (10 euro per ton) later en alles is nog niet weg. Zelfs al ben je terug aan het opbouwen, je blijft een pak afval maken. Maar uiteindelijk gaat ons dat ook maar 2k gekost hebben. Maar wel enkele maanden van ons leven natuurlijk.

[BlaCkBirD]

bij ons is het 8000 euro zonder BTW voor afbraak

halfopen 11x13m.
Voor die prijs nemen ze alle bomen (6) mee uit de tuin. (alsook asbest leien)
Containers en dergelijke kunnen ze wel in de tuin zetten, alsook hun kraan, dat doet zeker veel aan de prijs.

ik heb 5 offertes gekregen trouwens, prijzen liepen op tot 15.000 euro zonder BTW

[Nieker]

Bouwvergunning ingediend en de problemen beginnen.

Ik krijg dat papier van openbaar onderzoek niet geplastificeerd!

[Dodgy]

Allez, gewoon op een bord plakken en er met plasticfolie rond gaan. Da's alles.

[Potenza]

Of met behangerslijm goed vastplakken. Mits een dikke laag kan dat tegen water.

[Nieker]

Originally Posted by Dodgy

Allez, gewoon op een bord plakken en er met plasticfolie rond gaan. Da's alles.

Ok.

Ik ga misschien ook best niet teveel zelf werken in mijn huis

[lapino]

Mja, is altijd van 'zou ik of zou ik niet'. Willen onze badkamer ook vernieuwen, alles eruit, nieuwe vloeren en tegels en inloopdouche met nieuw meubel. Bad weg, nieuwe wc en nieuwe radiatoren. Zo gigantisch veel en moeilijk werk lijkt me dat niet, maar offertes gaan hier vlotjes naar 15K - 20k en dan is het zelfs nog niet bepaald veel speciaals dat we willen doen.

Vraag me soms echt of zo een vloer leggen en sanitair plaatsen zo moeilijk kan zijn. Moeilijkste lijkt me nog nieuwe leidingen voor chauffage (zo een handdoekdroger moet op andere plaats komen) en afvoer voor douche die de madam in de vloer wil ingebouwd zien.

[ibaun]

Alles bij 1 aannemer of regel je zelf de chauffagist - badkamer installatie - afwerking ?